หน้าแรก | เข้าสู่ระบบ | สมัครสมาชิก | ติดต่อโฆษณา | เกี่ยวกับเรา | ติดต่อเรา

วิธีการเลือกผู้รับเหมาหรือผู้ออกแบบ มีข้อแนะนำเบื้องต้น

รวมกฎหมายการออกแบบ-ก่อสร้าง ขออนุญาต ว่าจ้างผู้รับเหมา ควบคุมงานและตรวจรับงานก่อสร้างแบบครบวงจรจนอาคารพร้อมเปิดใช้งานได้

วิธีการเลือกผู้รับเหมาหรือผู้ออกแบบ มีข้อแนะนำเบื้องต้น

โพสต์โดย kbn เมื่อ อังคาร 26 พ.ค. 2009 4:49 pm

วิธีการเลือกผู้รับเหมาหรือผู้ออกแบบ มีข้อแนะนำเบื้องต้น

1.มีผลงานก่อสร้างอาคารจริงให้ดู และให้สอบถามข้อมูลโดยตรงจากทางเจ้าอาคารผลงาน ที่เขาได้สร้าง
ไว้ว่าเป็นอย่างไร ถ้ามีผลงานหลายๆอาคารยิ่งดี เช่นอาจจะถามว่า ต่อไปถ้าสร้างอีกจะใช้รายเดิมก่อสร้างอีกหรือไม่
2. มีการเบิกเงินล่วงหน้าค่าก่อสร้างหรือไม่ ถ้าราคาเท่าๆกัน ควรจะเลือกผู้รับเหมารายใดดี
3. ถ้าจะจ้างเฉพาะให้เขียนแบบ ออกแบบได้หรือไม่ เพราะลูกค้าจะได้นำแบบนี้ ไปสอบราคากับรายอื่นได้เพื่อจะเปรียบเทียบราคาค่าก่อสร้างว่าเหมาะสมหรือ ไม่ แต่ถ้าไม่ได้ก็ต้องลองพิจารณาทบทวนดู
4. "ค่าแบบฟรี " หรือลดค่าเขียนแบบให้ เมื่อทำสัญญาจะต้องก่อสร้างกับทีมงานที่ได้เขียนแบบ-ออกแบบไว้
5. วิศวกรโยธาผู้ออกแบบมีประสบการณ์อย่างน้อย10ปีซึ่งจะออกแบบโครงสร้างได้ ประหยัดไม่โอเวอร์ ทำให้เปลืองค่าก่อสร้าง โครงสร้างและเสาเข็ม
6. ใช้ปูนก่อ-ปูนฉาบ-ท่อพีวีซี-กระเบื้องมุงหลังคา หรือวัสดุอื่นๆของเครือ" ซีเมนต์ไทย " หรือเครือ "บจก.นครหลวง " หรือใช้ยี่ห้อที่ไม่ค่อยรู้จัก เช่น NO NAME
7. การออกแบบให้ประหยัดต้องทำอย่างไร
7.1 งานก่อสร้างแบ่งออกเป็น 2ส่วน
- ส่วนแรก ค่าแรง+ค่าดำเนินการประมาณ25% ประหยัดโดยต้องทำงานให้ดี แก้งานให้น้อยที่สุด
- ส่วนที่สอง ค่าวัสดุ ประมาณ 75% ประหยัดโดย เลือกใช้วัสดุตามจำเป็นในการใช้งาน เช่น - ออกแบบให้ก่ออิฐมอญเฉพาะรอบนอกและห้องน้ำ ส่วนผนังอื่นๆก่ออิฐบล็อกแทน
- การออกแบบโครงสร้าง ควรให้โครงสร้างมีขนาดใหญ่เพิ่มอีก.....% แต่ยังคงเสริมเหล็ก
ตามมาตรฐาน ของ ทางราชการกำหนดทุกประการ ควรออกแบบเป็นโครงสร้างต่อเนื่องกัน เพื่อทำให้ประหยัดเหล็กและรูปร่างโครงสร้างไม่ใหญ่มากเกินไป แต่ต้องปลอดภัยจริงๆ เนื่องจากปัจจุบันเหล็กเส้นมีราคาสูงจากเดิมประมาณ 2.5 เท่า ดังนั้นจึงขึ้นอยู่กับความสามารถของวิศวกรโยธาผู้คำนวณโครงสร้าง
- ไม่ต้องแปลกใจว่าทำไมเมื่อให้ทาง เจ้าหน้าที่เขตหรือทีมงานมือใหม่หัดขับ เขียนแบบออกแบบให้เหล็กเส้นที่จะใช้มีปริมาณเยอะมากกว่าทีมงานมืออาชีพ แบบก็ไม่ละเอียด ไม่ชัดเจน แบบแสดงไฟฟ้าขนาดสายไฟก็ไม่มี ท่อน้ำดี-น้ำทิ้งมีขนาดเล็กไป เขียนภาพ3มิติ ออกมามั่วๆ สร้างจริงมีปัญหาเยอะมากๆ เพราะทีมงานขาดประสบการณ์ ไม่ยอมแจ้งข้อเท็จจริงให้ลูกค้าทราบ
- ท้ายที่สุดมาปรึกษาเรา เพื่อขอคำแนะนำ วิธีแก้ไข ซึ่งทางเรายินดีให้ คำแนะนำ แต่เราจะแจ้งว่าไม่ได้เข้าไปดำเนินการให้ ต้องให้ผู้รับเหมารายนั้นๆแก้ไขเอง
7.2 มีวิธีประหยัดอีกมากมายๆไม่อยากเขียนเยอะเดี๋ยวคู่แข่งมือใหม่จะรู้ หมด
8.เรื่องการช่วยเหลือหรือแนะนำด้านการกู้เงิน เพราะไม่มีใครที่ทำธุรกิจจะใช้เงินส่วนตัวทั้งหมดต้องเผื่อเก็บไว้ใช้ในยาม ฉุกเฉินบ้าง สำหรับธนาคารที่ปล่อยกู้ให้100%(ค่าก่อสร้าง) ปัจจุบันมีหลายแห่ง แต่จะต้องมีเงื่อนไขตามกติกาแบงค์ ซึ่งทีมงานสรรค์สร้างแนะนำไปกู้สร้างอพาร์ทเม้นท์มาหลายๆอาคารแล้ว ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างเป็นอาคารพักอาศัยรวมอย่างถูกต้องและได้สร้างถูกต้อง ตามแบบทุกประการ ซึ่งเป็นความชำนาญพิเศษของทางเรา


>>>>กลับไปด้านบน<<<<

ค่าบริการออกแบบ-เขียนแบบ
ราคาค่าออกแบบอพาร์ทเม้นท์เบื้องต้น ไม่รวมค่าธรรมเนียมใบอนุญาตต่างๆจากทางราชการ ไม่รวมค่ายื่นขออนุญาต ไม่รวมค่าประสานงาน เจ้าหน้าที่. ราคาค่าออกแบบ เขียนแบบ อาคารพักอาศัยหรืออาคารทั่วไป (ไม่รวมค่าเซ็นต์ผู้ควบคุมงาน ซึ่งจะเซ็นต์โดยผู้รับเหมาที่ได้ก่อสร้าง)

1. ค่าเขียนแบบ............. บาท (สำหรับห้องเช่า 1 ชั้น) โดย ตารางเมตรละ............... บาท
2. ค่าเขียนแบบ............. บาท (สำหรับห้องเช่า 2 ชั้น) โดย ตารางเมตรละ............... บาท
3. ค่าเขียนแบบ............. บาท (สำหรับห้องเช่า 3 ชั้น) โดย ตารางเมตรละ............... บาท
4. ค่าเขียนแบบ............. บาท (สำหรับห้องเช่า 4 ชั้น) โดย ตารางเมตรละ............... บาท
5. ค่าเขียนแบบ............. บาท (สำหรับห้องเช่า 5 ชั้น) โดย ตารางเมตรละ............... บาท
6. ค่าเขียนแบบ............. บาท (สำหรับห้องเช่า 6-8 ชั้น)โดย ตารางเมตรละ............... บาท
>>>>กลับไปด้านบน<<<<

ระเบียบการสร้างอพาร์ทเม้นท์, ห้องเช่า
- ระเบียบการรับสร้างอพาร์ทเม้นท์หรือห้องเช่า
1. ที่ดินที่จะปลูกสร้างห้องเช่า
1.1 ลูกค้าจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยสมบูรณ์ หากไม่ใช่จะต้องได้รับการยินยอมจากเจ้าของที่ดิน ให้เข้าดำเนินการปลูกสร้างได้
1.2 ที่ดินที่รับปลูกสร้างตามราคาที่แจ้งไว้ จะต้องอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล หากสถานที่ปลูกสร้างอยู่นอกเหนือเขตที่กล่าวนี้
บริษัท ฯ จะพิจารณาเป็นรายๆไป โดยคิดราคาเพิ่มค่าใช้จ่ายตามความเป็นจริง ตามที่จะตกลงกันทั้งสองฝ่าย
2. การชำระเงินมัดจำค่าจ้างเขียนแบบจองอาคาร การเตรียมเอกสาร และราคาค่าก่อสร้าง ตามแบบมาตรฐานของทางบริษัท ฯ

>>>>กลับไปด้านบน<<<<

รายการวัสดุก่อสร้างมาตรฐานห้องเช่า
รายการวัสดุก่อสร้างมาตรฐานห้องเช่า หรืออพาร์ทเม้นท์
1. โครงสร้างทั่วไป
โครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก(ค.ส.ล.) ตามมาตรฐานราชการ เสาเข็มคอนกรีตอัดแรง
2. ระดับพื้น
พื้นชั้นล่างยกสูงกว่าระดับดินเดิม ภายในที่ก่อสร้าง 50-80 ซม. พื้นทั่วไปเป็นพื้นสำเร็จรูปแบบท้องเรียบหรือ ตามตกลง
3. วัสดุตกแต่ง
- วัสดุปูพื้นทั่วไป ปูกระเบื้องเคลือบขนาด 12"x12" สีพื้น
ตรม.ละไม่เกิน 150 บาท ถ้าราคากระเบื้องที่เลือกมากกว่าคิดเพิ่มตามส่วนต่าง
- ห้องน้ำ,ระเบียง ปูกระเบื้องเคลือบขนาด 8"x8" สีพื้น
- จอดรถ,ดาดฟ้า ,ทางเดิน คอนกรีตผิวปาดเรียบ
- ผนัง
ผนังทั่วไป ผนังก่ออิฐมอญรอบนอกและห้องน้ำ ผนังอื่นๆก่ออิฐบล็อคฉาบปูนเรียบทาสี
ผนังห้องน้ำ ปูกระเบื้องเคลือบขนาด 8"x 8" สีพื้น สูง 1.60 ม.
- ฝ้าเพดาน
ฝ้าเพดานทั่วไป ท้องแผ่นพื้นสำเร็จรูป หรือท้องพื้น คสล. ทาสี
ห้องน้ำ ฝ้าทีบาร์ 0.60 x 0.60 ม.
- หลังคากระเบื้องลอนคู่สีมาตรฐาน หนา 5 มม.(ตราช้าง)
โครงสร้างหลังคา โครงหลังคาเหล็ก ทาสีกันสนิม 2 ครั้ง ไม่มีรางน้ำสังกะสีเชิงชาย ไม้ฝาเฌอร่าหรือไม้เนื้อแข็ง ทาสี น้ำมัน พื้นดาดฟ้า (ถ้ามี ) พื้น คสล. ขัดมันกันซึม
4. ประตู-หน้าต่าง
- วงกบประตู หน้าต่าง ใช้วงกบไม้เนื้อแข็ง หรืออลูมิเนียม ตามตกลง-บานประตู หน้าต่าง (ตามแบบระบุ) หรือโดยทั่วไปตามรายละเอียดดังนี้
หน้าต่าง บานและกรอบบานไม้เนื้อแข็งลูกฟักกระจก บานเกล็ดกระจกปรับมุม , บานซ้อนติดตาย , ประตู ภายนอกเป็นบานไม้อัดยางกันน้ำ , บานประตูห้องน้ำใช้ประตูPVC ลูกฟักกระจก ทั่วไปเป็นกระจกใส ยกเว้นหน้าต่างห้องน้ำเป็นกระจกลายฝ้า
- อุปกรณ์ประตู-หน้าต่าง ท้องตลาด
5. รายการสุขภัณฑ์และอุปกรณ์ห้องน้ำ ใช้สุขภัณฑ์ของ กะรัตสีขาว หรือเทียบเท่า
- ห้องน้ำทุกห้อง ชักโครก รุ่น N-7530 ของ NASCO
อ่างล้างหน้าแบบแขวน รุ่น N-030 ที่ใสสบู่ รุ่น N-095 ที่ใสกระดาษชำระรุ่น N-08 กระจก หิ้งวางของและราวตาก ผ้าใช้ตามท้องตลาดฝักบัวสายอ่อน สายชำระและอุปกรณ์ก๊อกใช้ตามท้องตลาด
- อุปกรณ์ก๊อกภายนอก ภายนอก ใช้บอลวาล์ว ตามท้องตลาด
6. งานบันได
ลูกกรงและราวบันได ลูกกรง- ราวบันได เหล็ก โครงสร้างบันไดเหล็ก จมูก พีวีซีรูปตัวแอล
พื้น ปูกระเบื้องสีพื้น ตรม.ละไม่เกิน 150 บาท เลือกสีโดยผู้ว่าจ้าง
7. ระเบียง
ลูกกรงระเบียง ก่ออิฐบล็อคฉาบปูนเรียบ ลูกกรงท่อเหล็กกลมดำ ทาสี ตามแบบ
8. งานสี ใช้ของทีโอเอหรือซุปเปอร์โค๊ท หรือนิปปอนด์ หรือ ไอซีไอ
พื้นผิวภายนอก ทาสีรองพื้นปูนใหม่ของ TOA 1 ครั้ง ทาสีพลาสติก ของ TOA 2 ครั้งหรือเทียบเท่าพื้นผิวภายใน ทาสีรองพื้นปูนใหม่ของ TOA 1 ครั้ง ทาสีพลาสติก ของ TOA 2 ครั้ง
9. งานประปาและสุขาภิบาล ท่อพีวีซีชั้น 8.5
- ท่อประปา
ท่อเมนจากมิเตอร์ ท่อPVC ขนาด 1. 5" ส่วนภายนอกอาคารวางยาวตามจริงแต่ไม่เกิน 20 ม. ท่อแยกภายใน ท่อ PVC ขนาด 1/2" ท่อเมน1"
- ท่อน้ำทิ้งและท่อระบายอากาศ
ท่อโสโครก ท่อ PVC ขนาด 4" ; ท่อระบายอากาศ ท่อ PVC ขนาด 2" ท่อน้ำทิ้ง ท่อ PVC ขนาด 2" ท่อเมน 4"
ท่อระบายน้ำภายนอกอาคาร ท่อซีเมนต์ใยหินขนาด 8" ที่อยู่นอกอาคารวางตามความเป็นจริง แต่ยาว ไม่เกิน 10 เมตร จากปากบ่อน้ำทิ้งของตัวอาคารมีบ่อพักสำเร็จรูปทุกๆ ระยะไม่เกิน 10 เมตร และทุกมุมเลี้ยว บ่อเกรอะ พีอีสีดำสำเร็จรูปแบบกลม ขนาดและจำนวนจุดตามระบุในแบบ มีเตอร์น้ำ 1" ติดชั้นล่างด้านหลังอาคาร แยกทุกๆ ห้อง
* * งานประปาไม่รวมมิเตอร์ถาวร * *
10. งานไฟฟ้า
ภายในห้อง,ห้องน้ำ , ทางเดิน ใช้หลอดนีออนแบบเปลือย 20 หรือ 40 วัตต์ ขนาดมิเตอร์ไฟฟ้ามาตรฐาน มิเตอร์ 5(15) แอมป์ ติดหน้าห้องทุกๆ ห้อง สายเมนไฟฟ้า วีเอเอฟ งานไฟฟ้าเดินสายลอย ยึดด้วยเข็มขัด สวิทช์ปลั๊ก ของเนชั่นแนลเทียมตำแหน่งการติดตั้งตามแบบทั่วไปห้องละ 2 จุด แผงสะพานไฟ คัทตี้ฟิว พร้อมคัทเอ๊าท์แยกแต่ละห้อง หรือเบรกเกอร์ย่อย
*** งานไฟฟ้าไม่รวมมีเตอร์ถาวรและหม้อแปลงไฟฟ้า ของการไฟฟ้าฯ
11. งานถนน และเทพื้นทางเดินรอบๆอาคาร คิดตามที่ได้ก่อสร้างจริง
งานถนน คสล.หนา 0.15 ม. คิดราคา ตรม.ละ 600 บาท (รวมบดอัดดินเดิมและทรายปรับระดับหนาไม่เกิน 5 ซ.ม.)
ทางเดินด้านข้างอาคาร พื้น คสล.หนา 0.10 ม คิดราคา ตรม.ละ 350 บาท (รวมบดอัดดินเดิมและทรายปรับระดับหนาไม่เกิน 5 ซ.ม.)
12. งานรั้วอิฐบล็อค อุดร่องแต่งผิวเรียบ ไม่ทาสี
รั้วสูง 1.70 ม. คิดเมตรละ 2,100 บาท รั้วสูง 1.90 ม. คิดเมตรละ 2,200 บาท รั้วสูง 2.10 ม. คิดเมตรละ 2,500 บาท โดยมีความยาวไม่น้อยกว่า 40 เมตร ไม่รวมประตูรั้วเหล็กด้านหน้า
13. ถังเก็บน้ำบนหลังคาเป็นถังพลาสติกและปั๊มน้ำ (ไม่รวมในรายการ)


หมายเหตุ

- ทางบริษัทขอสงวนสิทธิ์ ที่จะเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขและราคาได้โดยมิต้องแจ้งล่วงหน้า
- ในกรณีที่รายการก่อสร้างห้องเช่าไม่ระบุ ชนิด ขนาด และคุณภาพของวัสดุที่ใช้ หรือระบุไว้ไม่ชัดเจน คู่สัญญาตกลงให้ ใช้วัสดุขนาดและคุณภาพมาตรฐาน ที่ผู้รับจ้างเคยสร้างห้องเช่าลักษณะเดียวกันนี้มา
- ผู้รับจ้างจะถือรายละเอียดของรายการ และแบบก่อสร้างมาตรฐาน รวมถึงรายการและแบบก่อสร้าง
แก้ไข-เปลี่ยนแปลงของ แนบท้ายสัญญาเป็นหลักในการก่อสร้าง
(เมื่อมีการเซ็นสัญญา ให้ถือว่าผู้ว่าจ้างได้ตรวจสอบและเข้าใจแบบรวมทั้งรายการต่างๆเรียบร้อยแล้ว
ผู้รับจ้างจะดำเนินการก่อสร้างไปตามเอกสารดังกล่าวเบื้องต้นเป็นสำคัญ)
- ไม่รวมงานที่ไม่ได้ระบุไว้ทั้งสิ้น เช่นงานเครื่องปรับอากาศ ทีวี โทรศัพท์ งานถมดิน ทีวีวงจรปิด
งานตกแต่งห้องสำนักงาน ร้านสะดวกซื้อ ห้องซักผ้า ประตูเหล็กด้านหน้า ประตูอัตโนมัติ

การวิเคราะห์จุดคุ้มทุนเบื้องต้น

การวิเคราะห์จุดคุ้มทุนเบื้องต้น ถ้าไม่คุ้มค่ากับการลงทุนเราจะไม่แนะนำให้เขียนแบบเลย เพราะธุรกิจ

อพาร์ทเม้นท์ เป็นธุรกิจที่คืนทุนช้าใช้เวลานานเกิน10ปี เช่น อาคารอพาร์ทเม้นท์ 4 ชั้น หลังหนึ่งที่ย่านรัชดา

- อพาร์ทเม้นท ์4 ชั้นๆละ 18 ห้องรวม 72 ห้อง สมมุติค่าก่อสร้างเฉลี่ยห้องละ 300,000 บาทเป็นเงิน 21.6 ล้านบาท

ถ้าค่าเช่าเฉลี่ยห้องละ 6500บ.*72ห้อง รายได้ 468,000 บาท/เดือน ให้คิดรายได้เฉลี่ยที่ 70% *468000=327,600บาท/เดือน

ระยะ 1 ปี * 327,600*12เดือน/บาท = 3,931,200 บาท/ปี ระยะเวลา 10 ปี = 39,312,000 บาท

- ถ้ากู้เงิน 21.6 ล้าน ดอกเบี้ย 9.5% ระยะเวลา 10 ปี ต้องส่งประมาณเดือนละ 280,000 บาท/เดือน

- ถ้ากู้เงิน 21.6 ล้าน ดอกเบี้ย 9.5% ระยะเวลา 15 ปี ต้องส่งประมาณเดือนละ 226,000 บาท/เดือน

หมายเหตุ ต้องตรวจสอบดอกเบี้ยกับทางธนาคารอีกครั้งเป็นข้อมูลตัวอย่างเบื้องต้นโดยประมาณเท่านั้น
kbn
 

ย้อนกลับไปยัง การออกแบบ-ก่อสร้าง หอพัก

ผู้ใช้งานขณะนี้

่กำลังดูบอร์ดนี้: ไม่มีสมาชิกใหม่ และ บุคคลทั่วไป 1 ท่าน

cron