ต้องการทำ apartment แต่ไม่มีความรู้ค่ะ

[bigkid]

ต้องการทำ apartment แต่ต้องการคำแนะนำว่าต้องทำอย่างไร
1. มี 60 ห้อง
2. ตึก 5 ชั้น
3. ค่าก่อสร้าง 12 ล้าน
4. จ่ายค่าก่อสร้างไม่มีหลักฐานเพราะเป็นชาวบ้านที่จ้างเขามาสร้าง ซึ่งค่าสร้างนั้น เขาต้องเอาไปซื้อของมาทำอพาร์ทเมนท์การจ่ายเงินมีทั้งจ่ายเป็นเช็ค และ เป็นเงินสดค่ะ และไม่มีการหัก ภาษี ณ ที่จ่ายค่ะ เพราะเขาก้ไม่มีความรู้เรื่องภาษีค่ะ
5.เจ้าของที่ดินที่สร้าง apartment อายุ เกิน 65 ปี ยกเว้นภาษี หรือไม่
6. ทำธุรกิจนี้ ทำในรูปแบบ ใดดีกว่ากัน คือ บุคคลธรรมดา คณะบุคคล หรือ นิติบุคคล ซึ่งไม่มีความรู้เลยค่ะ อยากได้คำแนะนำ เพื่อการตัดสินใจได้
7. ค่าเช่า ห้องละ 3,200 บาท พร้อมเฟอร์นิเจอร์ค่ะ
8. ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ จ่ายตามที่ใช้จริง ซึ่งจะไม่รวมอยู่ในค่าเช่า 3,200 บาทนั้น
9.ถ้าทำในคณะบุคคล ต้องขอความรู้ของคณะบุคคลด้วยว่าเสียภาษีอย่างไร
10.มีกฎหมายยกเว้นรายได้สำหรับผู้สูงอายุ มีผลใช้หรือยัง ใช้เมื่อไร
11.ถ้าในการทำนี้ ปรากฎว่า เจ้าของที่ดินที่อายุ 65 ปี ไม่ได้อยู่ในคณะบุคคล จะต้องทำการเช่าจากเจ้าของที่ดินหรือไม่ สมควรจะทำหรือไม่
ขอถามเยอะหน่อยค่ะ เพราะว่า จะได้เป็นข้อมูลกับท่านอื่นที่อ่านเว็บไซต์นี้ด้วยค่ะ เพราะเหมือนกับการวางแผนการเสียภาษีค่ะ จะได้เป็นประโยชน์ค่ะ

[bigkid]

เรามาวิเคราะห์ข้อมูลในเบื้องต้นกันก่อนครับ
1. ผมเข้าใจเองครับว่า เจ้าของที่ดิน เป็นบุคคลธรรมดาเพียงคนเดียว

2. ชื่อเจ้าของที่ดินกับชื่อ ผู้ขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร เป็นคนเดียวกัน

3. ผู้ขอใบอนุญาต ก็ไม่ได้อยู่ในระบบภาษีมูลค่าเพิ่ม

4. ค่าก่อสร้างอาคาร จำนวน 12 ล้าน เป็นเงินส่วนตัว โดยไม่ได้มีการกู้ยืมจากแหล่งเงินภายนอก จึงจะไม่มีการทำสัญญากู้ยืมเงินใดๆ ทั้งสิ้น

5. และไม่มีการทำสัญญารับเหมาก่อสร้างอาคาร ดังนั้นเมื่อมีการจ่ายค่าก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นค่าของ หรือ ค่าแรง ก็จะไม่มีการทำหลักฐานการรับเงินใดๆ อีกทั้งยังไม่มีการหักภาษี ณ ที่จ่าย จึงทำให้ผู้ลงทุนสร้างอาคาร ก็ไม่มีหลักฐานในส่วนของต้นทุนอาคาร จำนวน 12 ล้านบาท และก็จะไม่มีการเรียกเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มจากผู้รับเหมา

6. เป็นค่าเช่าห้อง พร้อมเฟอร์นิเจอร์ โดยไม่ได้แยกค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ ออกมาต่างหาก จึงถือเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ทั้งจำนวน ซึ่งจะได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มในส่วนค่าเช่า และต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 5% ของค่าเช่า ( กรณีที่ผู้เช่าเป็นนิติบุคคล )

7. รายได้ทั้งปี = 60*3,200*12 = 2,304,000 บาท

8. มีการแยกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า และ ค่าน้ำประปา แยกต่างหาก โดยมีการกำหนดอัตราต่อหน่วยยูนิต ไว้ชัดเจน ซึ่งรายได้ในส่วนนี้ จะไม่ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่กิจการของเรายังไม่ได้เข้าระบบภาษีมูลค่าเพิ่ม ดังนั้นจะเห็นได้ว่า

ธุรกิจนี้จะมีรายได้ทั้งที่ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม และ ที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ดังนั้นจึงต้องระวังในเรื่องเกี่ยวกับการเฉลี่ยภาษีซื้อ สามารถศึกษาเพิ่มเติมได้ตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีมูลค่าเพิ่ม (ฉบับที่ 29) เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการเฉลี่ยภาษีซื้อ
http://www.rd.go.th/publish/3403.0.html

แต่ในคำแนะนำเบื้องต้น ถ้ารายได้ของปีที่ผ่านมาของกิจการประเภทที่ไม่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มมีจำนวนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของรายได้ของกิจการทั้งหมด ให้ผู้ประกอบการจดทะเบียนมีสิทธิเลือกไม่นำภาษีซื้อทั้งจำนวนไปหักออกจากภาษีขาย แต่ให้นำไปรวมคำนวณเป็นมูลค่าต้นทุนทรัพย์สินหรือรายจ่ายของกิจการ

9. ส่วนในเรื่องของการดำเนินธุรกิจในรูปของคณะบุคคลนั้น หากเป็นเจ้าของคนเดียวตามที่ผมวิเคราะห์ ก็จะไม่สามารถทำได้ครับ ดังนั้นจึงต้องมาดูครับว่าจากรายได้ที่ประมาณทั้งปี หากมีผู้เช่าเกือบเต็ม ผมก็เสนอให้ทำธุรกิจในรูปของนิติบุคคลครับ และให้บุคคลทำขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้กับนิติบุคคล

หากมีข้อสงสัย และข้อมูลเพิ่มเติม ยินดีครับ