ทำอพาร์ทเมนต์แล้ว ไม่รู้จะเสียภาษีอย่างไร

[bigkid]

อพาร์ทเมนต์ 7 ชั้นเปิดดำเนินการแล้วเมื่อต้นปี
ห้องพัก 65 ห้องราคา3,800บาท (เฟอร์+แอร์+ส่วนกลาง)
ร้านค้าในอาคารชั้น1 10ห้อง เฉลี่ยห้องละ10,000
ออฟฟิต ชั้น2 เฉลี่ยห้องละ6,000
ที่ดิน,ใบอนุญาตก่อสร้าง,บิลค่าน้ำ-ไฟเป็นชื่อพ่อ
ใบอนุญาตใช้อาคารเป็นชื่อดิฉัน
กู้เงินธนาคารเป็นชื่อพ่อ+พี่สาว มีดอกเบี้ยเดือนละ100,000 บาท (ใช้เงินส่วนตัวส่วนหนึ่ง) พ่อและพี่สาวต่างมีรายได้ ทำส/ญ 2 ฉบับ 1.ส/ญค่าเช่าและค่าน้ำ-ไฟ 2.ส/ญค่าเช่าเฟอร์,แอร์และค่าส่วนกลาง ขอถามดังนี้

........ในส่วนห้องพัก................

1.ตั้งคณะบุคคลที่1 (พ่อ+พี่สาว)โดยให้มีรายได้จากค่าเช่า,ค่าน้ำ-ไฟ (ค่าน้ำ-ไฟให้นำบิลจากคุณพ่อมาเป็นรายจ่ายให้กับคณะบุคคลที่1) ค่าเสื่อมราคาอาคารและดอกเบี้ยที่กู้มา สามารถนำมาหักคชจได้หรือไม่ อาคารหักได้กี่% กี่ปี
2.ดิฉันให้มีรายได้จากการให้เช่าเฟอร์,แอร์ และค่าส่วนกลาง
หักคชจตามจริงได้หรือไม่
2.1 เฟอร์,แอร์หักคชจตามจริงเป็นค่าเสื่อมราคา ได้หรือไม่ คิดอย่างไร
2.2ค่าส่วนกลางหักคชจตามจริงได้หรือไม่ พนง.ไม่ได้หักกาษีณ.ที่จ่าย
...........ในส่วนร้านค้าชั้น1-2............
ส่วนที่เป็นร้านค้าทั้ง2ชั้นจะเสียในลักษณะใดดี หรือจะตั้งเป็นคณะบุคคลที่2 (ดิฉัน+พ่อ)ดีและเสียภาษีในส่วนที่เป็นค่าเช่าและค่าน้ำ-ไฟและส่วนกลางทั้งหมด

[bigkid]

. คงต้องแยกรายได้ออกมาก่อนครับว่ามีอะไรบ้าง
1.1 รายได้ค่าเช่าห้อง ถือเป็นเงินได้ตามมาตรา 40 ( 5 ) หักเหมาจ่ายได้ 30% ได้รับยกเว้น vat
1.2 รายได้ค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ ถือเป็นเงินได้ตามมาตรา 40 ( 5 ) หักเหมาจ่ายได้ 30% มี vat ดังนั้นหากหน่วยภาษีนี้มีเงินได้ในส่วนที่ไม่ได้รับยกเว้น vat เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี ก็จะต้องจดเข้าระบบ vat ด้วยครับ
1.3 รายได้ค่าน้ำประปา และค่าไฟฟ้า ถือเป็นเงินได้ตามมาตรา 40 ( 8 ) หักตามจ่ายจริง หรือ เหมาจ่าย 80% ( มองว่าเป็นการซื้อมาขายไป โดยมิใช่ผู้ผลิต ) มี vat
1.4 รายได้ส่วนกลาง ถือเป็นเงินได้ตามมาตรา 40 ( 8 ) หักตามจ่ายจริง มี vat
1.5 รายได้ค่าโทรศัพท์ ( ถ้ามี ) ถือเป็นเงินได้ตามมาตรา 40 ( 8 ) หักตามจ่ายจริง มี vat
1.6 รายได้ค่าที่จอดรถ
1.6.1 กรณีที่ไม่ระบุที่จอดรถ ถือเป็นบริการ เป็นเงินได้ตามมาตรา 40 ( 8 ) หักตามจ่ายจริง มี vat
1.6.2 กรณีที่ระบุที่จอดรถ ถือเป็นเงินได้ตามมาตรา 40 ( 5 ) หักเหมาจ่าย 30% ได้รับยกเว้น vat

2. เนื่องจากได้ก่อสร้างและดำเนินธุรกิจไปแล้ว ผมจะวางแผนภาษีโดย
2.1 ให้คุณพ่อ ทำสัญญาให้เช่าแก่คณะบุคคล 7 คณะ โดยแบ่งให้เช่าชั้นละ 1 คณะบุคคล และให้แต่ละคณะบุคคลไปขอเปิดบัญชีธนาคาร เพื่อให้การรับจ่ายเป็นไปอย่างถูกต้อง พยายามหลีกเลี่ยงกับรับจ่ายที่เป็นเงินสดระหว่างกัน เพราะจะทำให้สรรพากรมองว่า เจตนาเลี่ยงภาษีครับ

2.2 ค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ ก็ให้จดอีกคณะบุคคล เพราะหากมีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี ก็จะต้องจด vat ด้วย ( แยกได้ก็จะได้ไม่ต้องเข้า vat ) ดังนั้นทรัพย์สินพยายามใช้ชื่อของคณะบุคคลเป็นผู้ซื้อหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ถ้าไม่ทันก็ให้ทำขายให้กับคณะบุคคล แล้วค่อนให้คณะบุคคลทำสัญญาเช่ากับลูกค้าครับ ( ไม่ได้ทำสัญญาเช่ากับทางคุณพ่อเพราะถือว่าร่วมกันทำธุรกิจ )

2.3 ถ้าแยกได้ก็ให้หนึ่งคณะบุคคลมีรายได้ค่าน้ำประปา และอีกคณะบุคคลมีรายได้ค่าไฟฟ้า แต่ถ้ารวมกันทั้งน้ำและไฟ แล้วเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี ก็ต้องจด vat แล้วไปขอเปลี่ยนชื่อผู้ใช้น้ำ และผู้ใช้ไฟ ให้ตรงกับหน่วยภาษีที่วางไว้

2.4 รายได้ส่วนกลาง กรณีนี้จะทำแยกยาก จึงต้องรวมเป็นเงินได้ของคุณพ่อ ยกเว้นจะจดอีกคณะบุคคลขึ้นมา เพื่อบริหารจัดการแทนคณะบุคคลต่างๆ โดยเป็นผู้บริหารและจัดเก็บค่าเช่า ออกบิลและดูแล โดยได้รับสิทธิ์ในการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ( ซึ่งจะต้องมีการทำสัญญากับคุณพ่อ )

2.5 รายได้ค่าโทรศัพท์ ถ้าแยกได้ก็แยกเป็นอีกหนึ่งคณะครับ

3. ถ้าในการก่อสร้างคุณพ่อ มีเอกสารและหลักฐานในการก่อสร้างครบถ้วนและสมบูรณ์ รายได้ในส่วนของค่าเช่าอาคารนั้น ทางคุณพ่อก็มีสิทธิ์ที่จะหักค่าใช้จ่ายตามจ่ายจริงได้ครับ ซึ่งการคิดค่าเสื่อมราคาอาคาร และดอกเบี้ยจ่าย ก็ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามจ่ายจริงครับ ( เอกสารหลักฐานต้องเป็นชื่อคุณพ่อนะครับ )