ขอสอบถามข้อมูลการจัดเปิดให้เช่าห้องพัก

[bigkid]

พอดีตอนนี้ได้ทำการก่อสร้างห้องพักให้เช่า สูง 5 ชั้น จำนวน 70 ห้อง (ห้องละ 2500) และร้านค้า 5 ห้อง (ห้องละ 8000) ในนามบุคคลธรรมดา เป็นชื่อ ผม กับ พ่อ (ทั้งที่ดิน เงินกู้จากธนาคาร และ คำขอก่อสร้าง)

คำถามครับ
1. การเสียภาษีเงินได้ ถ้าผมจะให้เป็นชื่อคุณพ่อ คุณแม่ หรือ ญาติ ๆ ที่ผมยืมเงินมา โดยจะไม่มีชื่อผมร่วมเป็นผู้มีเงินได้ สามารถทำได้หรือไม่ และควรจะทำเป็นคณะบุคคล ใช่มั้ยครับ แล้วการแจ้ง เป็นคณะบุคคล ต้องทำอย่างไรบ้างครับ และต้องไปทำการจดทะเบียนอะไรบ้างครับ
2. การแยกค่าเช่าห้องและค่าเช่าอุปกรณ์ส่วนกลาง รวมถึงค่าส่วนกลางอื่น ๆ (ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำ และอื่น ๆ) ต้องมีการแยกในสัญญาเช่า หรือใบเสร็จ หรือเปล่าครับ ต้องเก็บรายการทางบัญชีอย่างไรบ้าง
3. การแสดงบัญชีต่าง ๆ เพื่อเสียภาษีต้องทำอย่างไรบ้างในกรณ๊ของคณะบุคคล สามารถหักค่าใช้จ่ายอะไรได้บ้าง (เช่นค่าเสื่อม ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่าย)
4. หากเป็นคณะบุคคล แล้วมีบริษัทต้องการมาทำการจัดตั้ง ต้องทำอย่างไรบ้าง ต้องมีใบกำกับภาษีให้ทางบริษัทหรือไม่ หรือใช้บิลเงินสดได้ รวมถึงการออกใบยืนยันการจัดตั้งให้กับบริษัทเพื่อใช้จดทะเบียนต้องทำอย่างไร
5. ข้อดีข้อเสียของคณะบุคคล กับ นิติบุคคลในกรณีนี้ และหากจะเปลี่ยนเป็นนิติบุคคลภายหลังทำได้หรือไม่ ข้อดีข้อเสียอย่างไร

6 หากมีการแยกเป็นรายได้จากค่าเช่า และรายได้จากค่าบริการแล้ว

การคิดค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% จะคิดจากไหนครับ จากรายได้จากค่าบริการอย่างเดียว หรือว่า รวมกับรายได้จากค่าเช่าด้วย (หากรวมรายได้จากค่าเช่า เป็นค่าเช่าเต็มหรือว่า หักภาษีโรงเรือนครับ)

7 หากช่วงแรก คิดค่าใช้จ่ายแบบจริงเนื่องจากมี ดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ แล้วช่วงหลังเปลี่ยนไปคิดแบบเหมาได้มั้ยครับ

8 รายจ่ายสำหรับชำระค่าเงินต้น เงินกุ้ สามารถหักเป็นค่าใช้จ่ายได้หรือไม่

9 ค่าเสื่อมราคาของอาคาร จะนำมาหักค่าใช้จ่ายตอนไหน อย่างไร

10 การคิดภาษีจ่าย คิดอย่างไร (คาดว่ารายได้ค่าเช่าและค่าบริการมากกว่า 150,000 ต่อเดือน แต่รายได้หลังหักดอกเบี้ย จะเหลือประมาณ 80,000 บาทต่อเดือน)

คิดจาก รายได้หลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด (ซึ่งยังเยอะอยู่) หรือว่า จ่ายรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายออกตามที่กำหนดไว้ตามคณะบุคคลแล้วจึงคิดภาษีครับ

ไม่เข้าใจรูปแบบการคิดภาษีของคณะบุคคล

หากต้องการข้อมูลทั้งด้านการจดทะเบียน ภาษี และกฎหมาย สามารถสอบถามเพิ่มได้มั้ยครับ หรือควรจะติดต่อสอบถามจากหน่วยงานใด

[bigkid]

1. ผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน ถือว่าเป็นผู้มีเงินได้ จึงมีหน้าที่ต้องเสียภาษีในนามของเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินครับ

ดังนั้นหากทรัพย์สินบางประเภท มีเจ้าของกรรมสิทธิ์มากกว่า 1 คน ก็จะต้องยื่นเสียภาษีในนามของเจ้าของร่วมทุกคน โดยจดเป็นคณะบุคคลครับ

2. หลักสำคัญ
2.1 ต้องแยกเจ้าของทรัพย์สินตามหน่วยภาษี เช่น ชื่อผู้ขอใช้น้ำประปา ไฟฟ้า ก็ควรเปลี่ยนเป็นชื่อตามหน่วยภาษีที่ได้วางแผนไว้
2.2 บางรายได้ไม่จำเป็นต้องแยกสัญญาครับ เช่น ค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้า แต่บางรายได้ ต้องแยกสัญญา เช่น รายได้ค่าเฟอร์นิเจอร์ รายได้ส่วนกลาง เป็นต้น

3. ขึ้นอยู่กับประเภทของเงินได้ เงินได้บางประเภทสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ทั้งตามจ่ายจริง หรือ เหมาจ่าย

ส่วนค่าเสื่อมราคา และดอกเบี้ยจ่ายนั้น ต้องสัมพันธ์กับรายได้ และต้องมีหลักฐานพิสูจน์ได้อย่างน่าเชื่อถือครับ จึงจะสามารถมาหักเป็นค่าใช้จ่ายครับ

4. ในกรณีที่มีการเช่า ก็ทำเป็นสัญญาเช่า แต่ถ้าให้ใช้สถานที่ ก็ทำหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่ครับ

ส่วนบิลที่จะเปิด ก็ขึ้นอยู่กับรายได้ เพราะบางรายได้ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ก็ออกเป็นบิลเงินสดได้ครับ แต่ถ้าบางรายได้เข้าเกณฑ์หรือจด vat ก็ต้องออกเป็นใบกำกับภาษีครับ

ตารางเปรียบเทียบข้อแตกต่างของกิจการทั้ง 3 ประเภท

ลำดับ รายละเอียด บุคคลธรรมดา ห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล บริษัทจำกัด
1 จำนวนผู้ลงทุน 1 คน หรือ ตั้งแต่ 2 คน ตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป ตั้งแต่ 7 - 99 คน
ขึ้นไป
2 ความรับผิดชอบ ไม่จำกัดจำนวน มีทั้งไม่จำกัด และ จำกัด จำกัดจำนวน
จำนวน
3 การจดทะเบียน ไม่ต้อง เว้นแต่จด ต้องจดทะเบียน ต้องจดทะเบียน
ทะเบียนพาณิชย์
4 เงินลงทุน มีเงินทุนจำกัด ระดมทุนได้มากขึ้น ระดมทุนได้มากและง่าย
5 วิธีการดำเนินการ ตามอิสระ หรือ ตามตกลง ตามตกลง ตามมติ / อำนาจที่ได้
6 ผู้มีดำเนินการ และความรับผิดชอบ เจ้าของรับผิดชอบเอง หุ้นส่วนผู้จัดการรับผิด กรรมการไม่ต้องรับผิดชอบ
หรือ หุ้นส่วนทุกคนร่วม ชอบ เว้นแต่หุ้นส่วนอื่น ส่วนตัว นอกจากทำเกิน
กันรับผิดชอบ ออกหน้าดำเนินการ ขอบเขตอำนาจ
7 การบริหารงาน ตัดสินใจด้วยตนเอง ปรึกษากับหุ้นส่วนได้ มีคณะกรรมการบริหาร
8 ผลกำไร / ขาดทุน เพียงคนเดียว หรือ กลุ่ม เฉลี่ยให้ผู้เป็นหุ้นส่วน จ่ายเป็นเงินปันผล
เดียว
9 เสียภาษีเงินได้ บุคคลธรรมดา นิติบุคคล นิติบุคคล
10 อัตราภาษีเงินได้ ตามอัตราก้าวหน้าสูงถึง ตามอัตราก้าวหน้า 15 - 30% ตามอัตราก้าวหน้า 15 - 30%
10 - 37% ของกำไรสุทธิ ( SME Rate) ของกำไรสุทธิ ( SME Rate)
หรือ 30% ( ทุนเรียกชำระ หรือ 30% ( ทุนเรียกชำระ
เกิน 5 ล้านบาท ) หากขาด เกิน 5 ล้านบาท ) หากขาด
ทุนสุทธิไม่ต้องเสียภาษี ทุนสุทธิไม่ต้องเสียภาษี
11 ความน่าเชื่อถือ ต่ำ ปานกลาง มาก

6. รายได้ค่าเช่า สามารถหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ร้อยละ 30 แต่รายได้จากการบริการ ก็ต้องดูครับว่าเป็นเงินได้ตามมาตราใด และมาตราดังกล่าวสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ด้วยวิธีใดบ้าง

ส่วนภาษีโรงเรือน จะเป็นภาษีอีกตัวที่เกี่ยวข้องกับฝ่ายรายได้ตามเขต ซึ่งจะไม่ใช่หน้าที่ของกรมสรรพากร

7. ถ้าเลือกหักค่าใช้จ่ายตามวิธีใดแล้ว ตลอดปีนั้นต้องใช้วิธีเดียวเท่านั้น แต่ปีถัดไปสามารถเปลี่ยนวิธีการหักค่าใช้จ่ายได้ครับ

8. และ 9. หลักสำคัญต้องสัมพันธ์กับรายได้ และต้องมีหลักฐานพิสูจน์ได้อย่างน่าเชื่อถือครับ จึงจะสามารถมาหักเป็นค่าใช้จ่ายครับ

10. คณะบุคคล คำนวณภาษีเหมือนกับบุคคลธรรมดา แต่ต่างกันในส่วนของค่าลดหย่อนเท่านั้นครับ

หากต้องการสอบถามเกี่ยวกับการจดทะเบียนบริษัท ห้างฯ สามารถสอบถามเพิ่มเติมได้ที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้า

หากเกี่ยวกับภาษีอากร ต้องกรมสรรพากรครับ

แต่ถ้าภาษีโรงเรือน ต้องฝ่ายรายได้ตามเขตที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่